Artan kurumsal emlak ofislerine rağmen önyargılar da sürüyor. Markalı/kurumsal çalışan emlak ofisleri ve danışmanların önemi her geçen yıl daha iyi anlaşılıyor. Arthur&Miller Real Estate Yönetim Kurulu Başkanı Levent Arman, "Son yıllarda sektöre giren eğitimli işgücü arttı. Önce müşterimiz olup, satış sırasında kurduğumuz iyi ilişkilerle emlakçılığı farklı gözle görüp bünyemize danışman olarak katılanlar var" diyor.
KURUMSAL ve markalı emlak ofislerinin satış danışmanlarına sunduğu çok cazip çalışma ortamı, gayrimenkul danışmanlığına olan ilgiyi arttırdı. Son zamanlarda sektöre giren insan gücünde eğitim düzeyinin yükselmeye başladığını bildiren Arthur&Miller Real Estate Yönetim Kurulu Başkanı Levent Arman, kriz dönemlerinde mal sahiplerinin kurumsal emlakçılarla daha fazla çalıştığını bildirdi ve "İnsanımız, krizlerde kurumsal emlakçıların daha hızlı çözüm üretebileceğini gördü. Neticede kurumsal emlak ofisleri, piyasaların nabzını tutuyor, bilgi akışı doğal olarak ciddi boyutta gerçekleşiyor. Öngörüleri de daha isabetli" diyor.
'Donanımlı' danışmanlar
Bu anlamda gerek satıcı gerekse alıcılar açısından kurumsal emlak ofislerinin öneminin her geçen gün daha iyi anlaşıldığını ifade eden Levent Arman, kurumsal firmalar ve marka emlak zincirlerinin ofislerine ve danışmanlarına eğitim, teknoloji, hukuk gibi konularda destek vererek sunulan hizmetin kalitesinin artmasını sağladığına işaret ediyor. "Modern gayrimenkul danışmanlarının ne gibi farklılık yaratması gerekiyor" sorumuza, Levent Arman şu yanıtı veriyor:
"Herşeyden önce ciddi bilgi birikimine sahip olmalı. Tapu işlemlerini, belediye kurumlarının işlevlerini bilmeli. İmar mevzuatı, gayrimenkul hukuku (örn: kat mülkiyeti kanunu) konularında bir hukukçu kadar olmasa da müşterisine yön verecek kadar bilgisi olmalı. Hizmet kalitesi bilgi olmadan yükseltilemez. Teknolojiyi maksimum düzeyde kullanmalı. İnternetle arası iyi olmalı. Dizüstü bilgisayar, dijital fotoğraf makinası, dijital metre gibi işini kolaylaştıracak aygıtları muhakkak bulundurmalı. Gayrimenkul danışmanı aynı zamanda kuvvetli bir empatiye sahip olmalı. Alıcı ve satıcının nabzını tutup ortak paydalarda buluşmalarını sağlamalı. Sakin ve kendine güvenen, konuya hakim gayrimenkul danışmanı, alıcı ve satıcının güvenini kazanabilir."
Arthur&Miller ofislerinde broker ve gayrimenkul danışmanları içinde ilginç hikayeleri olanlar bulunduğunu aktaran Levent Arman, "Önce müşterimiz olup, satış sırasında kurduğumuz iyi ilişkiler sonucu emlakçılığı farklı gözle görüp bünyemize danışman olarak katılanlar var" bilgisini veriyor.
Holding yöneticisi emlakçı oldu
Bir zamanlar holding yönetim kurulu üyeliği yapmış, daha sonra iş hayatındaki profesyonel deneyimlerini emlakçılıkta kullanmaya karar vermiş kişiler de bulunduğunu söyleyen Levent Arman, ofislerden birinde yabancı uyruklu danışman karı-koca çalıştığını hatırlatıyor ve "Bütün bu insanların ortak noktalarına baktığımızda hepsinde girişimci bir ruh, iş-hayat tecrübesi, sektörün kendileri için yarattığı fırsatın farkında olmaları gibi özellikler görüyoruz" diyor.
Levent Arman, kurumsal emlakçılık yapmak isteyenlerin bu başarılı-ileri görüşlü insanları örnek almalarında fayda olduğunu söyledi.
Fiyatlar yükseliş trendine girecek
GAYRİMENKUL piyasalarının 2010'a nasıl başladığıyla ilgili sorumuza cevap verirken, "Genelleme yapmak çok zor" diye söze başlayan Levent Arman, şöyle devam etti: "Bazı bölgeler için 2009'un devamı diyebiliriz. Değişen fazla bir şey yok. Ama semt detayına indiğinizde; örneğin Ataşehir’de talebin azalmadığını, dolayısıyla fiyatların artma eğiliminde olduğunu söyleyebiliyoruz. Beylikdüzü ve Mimaroba'da ise fiyatlar çok uygun ancak satışta zorlanılıyor. Herşeye rağmen fiyatların artık daha fazla düşmeyeceğine inananların sayısı çok fazla. 2010’da fiyatlar artış eğilimine girecek ancak kısa vadede eski düzeyleri yakalaması da zor"
Arthur&Miller'in franchise sayısından çok franchise ofis sahiplerinin niteliğine önem verdiğini belirten Levent Arman, "Başka bir deyişle önceliğimiz 'doğru kişi' ile çözüm ortaklığına gitmek. Franchise anlaşmalarımızın süresi 2-5 yıl. Sektörü bilmeyen yatırımcının üzerindeki yükü hafifletmek, uzun vadeli anlaşmalarla bunalmasını önlemek için alternatif sunuyoruz. Diğer zincirler 5 yıllık anlaşmalar yapıyor" dedi. Ofislerin cirosu üzerinden de herhangi bir pay almadıklarını ekleyen Levent Arman, makul sayılabilecek aylık sabit bir ücret talep edildiğini ekliyor. Arman, Arthur&Miller olarak 'düşük ofis sayısı, yüksek hizmet kalitesi' politikası benimsediklerini söyledi.
Batı Ataşehir'de satış değerleri ve yapılan işlemlerde artış var
ARTHUR&Miller Batı Ataşehir ofisinden Aysel Göksel, Batı Ataşehir bölgesinin krizden nasıl etkilendiği konusunda şu bilgileri verdi: "Yeni yapılanmaların ve de site özellikli dairelerin satış rakamlarında ciddi anlamda düşmeler yaşanmadığı gibi talepte de bir düşme görülmedi. Tabii ki kriz döneminde alıcılar, bu krizin ne kadar süreceğini bilmedikleri için alım tercihlerini beklemekten yana kullandılar. Bölge olarak fırsat satışlarda ise bir zorluk yaşanmadı. 2009'un ilk çeyreği ile son çeyrek karşılaştırıldığında, bölgedeki gayrimenkul satış değerlerinde ortalama yüzde 20 bir artış gözlendiği gibi, aynı dönemlerde satış oranlarında da bir artış yaşandı. Şu an müşterilerimize kiralık ve satılık olarak portföy bulmakta sıkıntı yaşıyoruz. Bölgeyi vazgeçilmez yapan ise bize göre Varyap-Meridian, Teknik Yapı Deluxe, Fenerbahçe Spor Kompleksi gibi bölgeye daha da değer katacağı düşünülen yapılar."
Rekabetçi fiyat şaşkınlığı
GAYRETTEPE Arthur&Miller ofisinden Güven Açık ise gayrimenkul müşterisinin son dönemde kafasının biraz karışık olduğunu düşünüyor: "Fazla miktarda yeni projeler satışa sunuldu.. Rekabetçi fiyatlar olması insanları şaşkına çevirdi. Sokaktaki insan, alım gücünün çok düştüğünü ve borçlanabilecek durumda olanların da borçlanma kapasitelerini doldurduğunu, bunun emlak sektöründe alımın oldukça düşmesine neden olduğunu düşünüyor. Parası olan yatırımcılar ise doğru lokasyon ve fiyat bulduklarında hızlı işlem yapabiliyor. Bankalar kredi satmak zorunda olduğu için faizleri kademe kademe aşağıya çekiyor. Genelde toparlanma yok ama finansal sıkıntı içinde olanlar ellerindeki taşınmazları yine de satmaya çalışıyor. Nakit para çok değerli ve nereye gideceğini iyi biliyor. Özellikle nakit akışlarını rahatlatmak isteyen işletmeler taşınmazları satmaya uğraşıyor. Son 2 ayda satışa çıkan arazi sayısı arttı."
2010, gayrimenkul sektörü için toparlanma yılı
YEŞİLKÖY Arthur&Miller ofisinden Yusuf Tiryaki ise 2009'daki genel kriz ortamının aksine, ilk 2 ay itibarıyla son derece hareketli başladıklarını söylüyor: "Yeşilyurt-Yeşilköy bölgesinde geçtiğimiz yıl ağırlıklı olarak nakitte duran yatırımcı alıcıların yoğunlukla oluşturduğu talebin yanında bu yıl kredi faizlerinin de iyice gevşemesi ve fiyatların genel anlamda aşağıda kalmasından ötürü orta-gelirli vatandaşın da konut sahibi olma arzusu ve talebinde hissedilir anlamda artış görüldü. Gayrimenkul sektöründe hareketlenme ve diğer piyasalarda da toparlanma yılı olacağını öngörüyorum."
İstanbul'da hangi bölgelerin prim potansiyeli bulunuyor
ARTHUR&Miller Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Levent Arman, "İstanbul'da hangi bölgelerin potansiyeline inanıyorsunuz?" sorumuza şu karşılığı verdi: "İstanbul'da Anadolu ve Avrupa yakalarında sürekli gelişen bölgeler var. Kurtköy, Çekmeköy, Ümraniye, Esenyurt, Halkalı, Sarıgazi, Kilyos, Riva, Kemerburgaz büyümeye devam ediyor ve edecek. Üçüncü köprü güzergahının netleşmesiyle beraber bu bölgelere yenilerinin katılacağını tahmin etmek de güç değil."
Konut talebi bitmez
Dünyada krizin gayrimenkul sektöründe başladığını bildiren Levent Arman, Türkiye'nin gayrimenkul konusundaki ilginç yapısına dikkat çekiyor ve "Emlak hareketlerini belirleyen temel unsurlara bakarsak Türkiye'nin potansiyelini daha iyi anlayabiliriz: Nüfusun genç olması ve sürekli büyüme, emlak talebini (özellikle konut) canlı tutuyor. Türkler için emlak geleneksel bir yatırım aracı olma özelliğini hâlâ koruyor" ifadelerini kullanıyor. Bu konuda ciddi bir tutuculuk gözlendiğini aktaran Levent Arman, şöyle devam ediyor: "İç dinamikler dışında Türkiye'nin ekonomik anlamda yabancı yatırımcılar açısından önemli bir ülke haline gelmesi doğal olarak emlak yatırımlarının ve ticari projelerin (AVM, ofis alanları, lojistik alanları gibi) artmasını sağlamıştır. Bugünkü durgunluk ortamını geçici olarak kabul ederek orta ve uzun vadede ülkenin ciddi potansiyele sahip olduğunu rahatlıkla söyleyebiliriz."
Yeni yapılaşma olan bölgelerde emlak rayiçleri daha oturmuş
KURUMSAL emlakçılığın büyük potansiyeli olduğunu söyleyen ve kendilerinin de sektöre ilgi duyan girişimcilerle çalışma isteklerini dile getiren Arthur Miller Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Levent Arman, 'suriçi' tabir edilen eski İstanbul'da yapılaşmanın doğal olarak eski, çok çeşitli ve düzensiz olduğunu hatırlatıyor ve "Bu durum emlakçılık yapmayı zorlaştırıyor. Diğer yandan fark yaratmayı da mümkün hale getiriyor" dedi. Şehrin yeni yapılaşma olan bölgelerinde rayiçlerin oturmuş olduğunu aktaran Arman, rayiçlerin oturduğu bölgelerde emlakçılık yapmanın daha kolay olduğunu söylüyor ve şunları ekliyor:
Emlakçı fark yaratmalı
"Diğer yandan yeni bölgeler, fark yaratmayı neredeyse imkansız hale getiriyor. Burada tercih tamamen emlak ofisi açacak girişimcinin tercihine kalmış. Girişimcilere tavsiyemiz; emlakçılık yapmaya karar vermeden önce sektörü iyi araştırıp, kendi yapılarına uygun olup olmadığını netleştirmeleri, karar verdikten sonra ise vizyonlarına, beklentilerine ve sermayelerine en uygun marka ile anlaşmaları. Özellikle eğitim düzeyi yüksek ve iş tecrübesi olan girişimcilerin sektörde ciddi fark yaratacaklarına ve emlakçılık mesleğine bakışı değiştireceklerine inanıyoruz. Şu bilinmelidir ki, gelişmiş ülkelerde emlakçılık saygın bir meslek olarak kabul görmekte, bir çok ülkede emlakçılık yapabilmek için kişilere belli kriterler getirilmiş. Hatta geçerli sertifikası olmayanların müşterilerle yer göstermeye gitmesi dahi yasak. Emlakçılık yapmak isteyen eğitimli girişimciler, kurumsallaşmanın hızlanmasına büyük katkı sağlayacak."
İstanbul'da değişim çok hızlı, bazı semtlerde talep hiç azalmıyor
TÜRK insanının krize rağmen gayrimenkule olan ilgisinin sürdüğünü, ancak talebin ertelenmesinin işlem sayısını düşük tuttuğunu ifade eden Levent Arman "Krizde değişen fazla bir şey olmadı. Türk insanı için gayrimenkul çok önemli. Yaşanan kriz, emlak piyasasına özel bir kriz değil. Emlak piyasalarına yönelik bir güven sorunu olmadığını düşünüyoruz. Türk insanı krizi global ve tüm sektörlerin etkilendiği bir kriz olarak algıladı ve buna göre davranmaya çalışıyor" diyor.
Levent Arman, "Gelişen bölgelerden gelen franchise talepleri nasıl? Sizi şaşırtan bölgeler var mı?" sorumuza ise "Özellikle İstanbul için yorum yapacak olursak, o kadar hızlı bir değişim var ki, şaşırmamaya alıştık. Gelişen konut bölgelerinden gelen talepler gündemden hiç düşmedi. Ataşehir, Bahçeşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt gibi semtlerden her zaman talep geliyor" karşılığını verdi. Faizlerdeki düşüşün piyasaya elbette çok olumlu etki yaptığını vurgulayan Levent Arman, diğer taraftan, faizler ne kadar düşerse düşsün alım gücü sınırlı insanların bu faiz düşüşüne verdiği olumlu tepkinin sınırlı kaldığını bildirdi. Arman, düşük faizlerin olumlu etkisini özellikle konut projelerinde gördüklerini ekledi.
Kaynak : Hürriyet Seri İlanlar Eki
Emlak Hukuku